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2018-09-24 12:22 来源:江苏快讯

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国内首例土地使用权有偿出让公证案
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稿件来源: 东方公证微信公众号发布时间:2018-09-24 09:15:20

站在时代潮头 敢领风气之先

——国内首例土地使用权有偿出让公证案

???????改革开放以来,我国社会经济制度不断变革、发展,为社会经济发展不断注入新的活力。一直以来,公证始终站在社会经济发展的前沿,为经济体制的变革与发展保驾护航。1988年4月,全国七届人大一次会议上通过《宪法》修正案,明确“土地使用权可以依照法律的规定转让。”同年,国内首例国有土地使用权转让——上海虹桥经济技术开发区内第26号地块国际招投标活动即紧锣密鼓地启动、开展。上海市公证处(现上海市东方公证处)全程承办了国内首例土地使用权转让国际招投标活动的现场监督公证,为这一历史性的经济制度创新活动提供了充分、有力的保障。

???????1982年修改的《中华人民共和国宪法》明确规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”从立法上禁止了国有土地使用权的转让。由于我国土地长期实行“无偿、无限期、无流动”使用,土地使用的收益实际归属部门、集体、个人所有,国家对土地的多有权无法在经济上得到体现,土地的经济杠杆作用无法发挥,价值规律难以实现,导致宝贵的土地资源浪费严重、土地资产价值大量流失。随着改革开放的逐渐深入,传统计划经济体制下的土地行政划拨和无偿使用制度已经无法适应经济发展的客观规律,亟待变革和调整。自20世纪80年代初起,上海有关方面就已密切关注土地问题,探索土地有偿使用的可能性。

???????1986年底,公证行业介入上海土地使用制度改革的进程。当时《宪法》的修改尚未完成,在对待土地使用制度改革这一崭新课题时,包括公证处在内的各单位的态度都是极为稳健和慎重的。1987年12月,上海市政府正式向国内外公布《上海市土地使用权有偿转让办法》(下称“《办法》”),并于2018-09-24正式试行。在《宪法》尚未修改的情况下,上海市政府制定的这一《办法》是我国第一个允许国有土地使用权进入商品流通的地方行政规章,也确保了上海土地使用权转让试点有法可依。1988年4月,全国七届人大一次会议上通过《宪法》修正案,明确“土地使用权可以依照法律的规定转让”,为上海土地使用权改革试点提供了强大的法律支撑。为贯彻《办法》的落实,上海市公证处起草制定了《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》,并于2018-09-24经上级主管部门签发,为公证参与上海土地使用权改革提供了法律依据的支持。

???????2018-09-24,受上海市政府的委托,市土地管理局向上海市公证处正式发函,申请对上海虹桥经济技术开发区内的第26号地块的土地使用权有偿出让进行国际招标活动现场监督公证。作为《宪法》正式修订后,真正具有法律约束力的重大社会经济活动,此次招标现场监督公证是此类公证的首例。由于这是一例国际性的招标活动,因此除了在上海设立一个投标点外,为方便境外投标人投标,招标委员会决定在香港也设立一个投标场所。然而,由于当时香港尚未回归,属境外法域,国内公证员不能前往香港履行职务,因此必须委托香港的代理机构及代理人代为接受投标。如何确保接受投标的代理活动同样合规、有效,是这一公证事务中的一个难点。上海市公证处借助公证界建立已久的香港公证员委托代理制度,通过司法部,确定香港翁余阮律师行的阮北耀律师为此项公证的委托公证员。上海市公证处向翁余阮律师行发出一封《商请函》,详细陈述委托事宜,包括招标活动起讫时间、投票箱检查、监督投票的要求、出具现场投标记录、运送投标向等诸多问题。在收到回函后,上海市公证处即正式发函委托,几经沟通最终妥善解决了境外投标点的设置以及对接问题。

???????上海市的第一块土地使用权的有偿出让,如何在这一国际招标的现场监督公证中保持客观、中立、公开与公正,同样是考验公证员的一个重要课题。根据当时《中华人民共和国公证暂行条例》和《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》的规定,公证的职能和作用就是严格按照《上海市土地使用权有偿转让办法》和其他有关规定,对招标文件的合法性、可操作性进行审查;同时依照招标文件制定的规则,对招投标的整个过程进行严格的现场监督,任何组织和个人都不得违反或任意改动规则。上海市公证处的公证员在投标之日提前到达投标现场,按照规定的程序监督检查投标箱并封箱。在投标截止日,公证员又及时赶到虹桥机场停机坪现场监督香港投标箱送达上海,并与委托公证员阮北耀办理了交接手续。在开标之前,公证员仔细检查了本地和香港运来的两个投票箱的密封情况,确认密封完好,并在开标现场全程监督了开标、唱标、投标单位及其投标文书的主要数据的记录等全部过程,当场宣读了对开标过程与开标结果真实性、合法性进行确认的开标公证词。随后,公证工作小组又随同评标委员会及其专家组继续对六个投标单位投入的标书进行认真的审查。通过公证员认真细致,一丝不苟的执业活动,确保了此次开标过程及结果的公开与公证,达到预防纠纷的根本目的。

???????为确保此次招标活动的圆满完成,上海市公证处的公证员严格把握每一个细节,力求做到公证活动全面、细致、无瑕疵。在公证活动中,公证员抓住了以下几个环节:一是底标必须做到严格保密。上海市公证处的公证员不仅对有关工作人员强调了保密纪律,同时也采取了相应的保密措施。直到2018-09-24投标截止时间前的一个小时,底标才被放入投标箱内,既符合了招投标的要求,也最大限度避免了泄密的可能性。二是无效标书的剔除。在打开投标箱后,经仔细勘验,投标的6家单位中,一家单位缺少必备的付款担保书;一家单位缺少银行本票导致投标文件不完整;另有两家单位投标文件虽然齐备,但报价未达底标规定金额,因此这4份标书均被确认为无效标书。在开标会现场,公证员将开标的情况逐一作了详细的现场工作记录,确保公证活动如实反映现场情况。三是决标严格按照事先制定的规则。对于符合有效投标的两家机构,其中一家机构投标文件齐全,报价高于底价较多,相比之下另一家投标单位仅对地块的某一部分予以投标。对照事先制定的评标规则及公证活动规则,显然前者更符合该地块中标者和受让人的要求。通过详尽、周延的前期规则制定和准备工作,整个评标、决标过程平稳推进,各项工作均得以圆满完成。

???????在完成了支付出让金、提交全部证明文件等一系列准备工作后,2018-09-24,上海市土地管理局的授权代表人与中标方的法定代表人在上海市公证处公证员面前,签订了《土地使用权有偿出让合同》。公证处于当日受理了此出让合同公证的申请,并于当天出具了公证书,证明上述合同真实、合法、有效,为国内首例土地使用权有偿出让活动画上了一个圆满的句号。这一土地使用权有偿出让重大历史性事件,由公证最终一锤定音,这是时代潮流的选择,同时也是上海公证行业始终孜孜以求的不懈努力,使上海公证行业得以站在改革的前沿,书写下浓墨重彩的一笔。

???????(本案素材均来自于中共上海市党委研究室编:《破冰:上海土地批租亲历者说》)

(责任编辑:杨奕)
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